faiz yerine yatırımlık ev alma sebebi

Uzun vadede evin değeri sayılan olumsuzlukları telafi eder umuduyla. Bu bazen gerçekleşiyor. Genelde insanlar fırsat maliyeti nedir bilmiyor. Şu an nakit daha güçlü evet.

Bir kere sirf gunah oldugu icin parasini faize koymayacak tonla insan var. Onlari goz ardi etsek bile su kisim cok dogru sayilmaz "...döviz kurunda da büyük bir sıçrama beklenmiyorken..." simdi beklenmez bir gece ansizin sicrama olur. Mevcut trend hep boyle gidecegi anlamina gelmiyor. Ben acikcasi bu kadar devam etmesini bile beklemiyordum. Ben acikcasi faiz isi nasil oluyor, istedigin cikabiliyor musun vs onu bile bilmiyorum. O nedenle sacma seyler de soylemis olabilirim. Su an dediginiz gibi faiz cok cok daha mantikli olabilir, sonucta ev fiyatlari da bir garip yani, firsat ortami yok.

Sen ‘şu an ev almak için uygun zaman değil’ diyorsun ya, o söz şu anlama da gelmez mi? ‘Reel anlamda ev fiyatlarının en ucuz olduğu an’

Ekonomideki belirsizlikler ortada. yakın geleceğe bak mesela kur korumalı mevduat çıkarıldı. Bir anda herkesin dolardaki parası pul oldu. Yani senin faizdeki paranın başına ne geleceği ne malum. Çok hızlı yönelim değişiyor. Faizleri bir diplere indiriyoruz sonra tavanlara çıkarıyoruz. Bu durumda devamlı piyasa takip etmek istemeyen veya risk almayan insanların parasını altın-gayrimenkul olarak değerlendirmesi gayet normal.
Bu arada bu durum yeni bir durum değil. Türkiye hep böyle bir ülkeydi. Belirsizliklerin had safhada olduğu. Ülkedeki çoğunluk kitlenin yatırım olayı altın-gayrimenkul döngüsü.

En büyük sebebi bilgisizlik. Ev yatırımının iyi bir yatırım olduğu algısı oturmuş bir kere. Bu algıyı kırmak mümkün değil. Neyin daha iyi bir yatırım olacağı ile ilgili bilgisi yok insanların.

Türkiye'deki enflasyon yüzünden (son birkaç yıldaki yüksek enflasyondan bahsetmiyorum, genel olarak hayatımızda sürekli olan enflasyon) fiyatların yükselmesini insanlar "para kazanıyorum" olarak algılıyor. Ama mesela 10 yıl önce aldığı evin fiyatını Dolar ya da Euro ile değerlendirse ya yerinde saymıştır ya da kaybetmiştir.

Örneğin NASDAQ'taki QQQ EFT'si son 10 yılda 7 katına çıktı. Türkiye'de 100 bin dolara alınıp şimdiki fiyatı 700 bin dolar olan ev var mıdır? İmkansıza yakın.

2 yıl önce elimize bir miktar para geçti. O parayla önce ev alalım dedik, ev bakarken de vadeliye yatırdık. Bu sürede hep hoşgeldin faizlerini kovaladık. %54le başladı bu sürede hiç 40tan aşağı düşmedik. İyi oran bulamadığımız zamanlarda ppf aldık.
O zamanki parayla baktığımız evler ile şuanki elimizde biriken parayla baktığımız evler aynı oranda hatta daha düşük arttı. Hatta biriken paradan ihtiyaç oluncada kullandık. Ama evlerin artış oranına bakınca bizim para 2 yılda emlaktan daha fazla kazandırdı. Bunun yanında emlak vergisi, gelir vergisi vb vermedik. Kiracıyla uğraşmadık.
Bencede parayı betona yatırmak çok saçma. Özellikle böyle yüksek faiz oranları varken. Bir süre daha bu seviyelerde olacağını tahmin ederek faizde devam ediyorum.
Ev almak ancak evin yoksa kiradaysan mantıklı. Veya topraktan girip çok uyguna müteahhitten alırsan mantıklı.

Çünkü daha mantıklı, burası ortadoğu yüzyıllardır yayımlanmış ekonomik tezler burada kağıt parçasından ibarettir, reel piyasa farklıdır bu coğrafyada.

Bugun alırsın faizi iyi para dersin akşam yatarsın, sabah yüzünü yıkar tv yi bi açarsın sevgili yöneticilerimiz çıkıp bir emir vermiş ve faizler düşmüş, işte o zaman anlarsın gerçeği. ( Ki oldu yani geçmişte, yine olacak bu arada :) )

O nedenle insanlar ev alıyorlar, dükkan alıyorlar, birincisi finansal olarak banka nezdinde güvenilirliğin, kredibiliten artıyor, ikincisi düzgün kiracılar var seçici davranıyorlar, üçüncüsü en kötü satıp tekrar başka bir yatırım yapabileceğin bir varlık.

Bu faizlerin ne kadar süre gideceğini dünya üzerinden bilecek 1-2 kişi vardır, eğer onlardan biriysen faize devam, eğer değilsen ( ki değilsin :) ) kısa sürede, ama çok kısa sürede vur kaç faizlerini alıp mal'a yatırım yapmak mantıklı.

Hocam hiçbir yatırımın garantisi yok. Emlak dahil. Türk insanındaki algı çok acayip bu konuda. Bu yazdıklarım bir yatırım tavsiyesi olarak almayın kişisel yorumlarım.

İnsanlar gayrimenkul aldığında kesin kar edeceğini düşünüyor ama bunun garantisi yok. Gayrimenkul yatırımında fiyatı ve değeri farklı düşünebiliriz. Bu ne demek?

Örnek olsun diye yazıyorum.
1 milyona ev aldık. 1 sene sonra 1.5 milyona sattık.
Ama enflasyon %60 diyelim ki. Bu durumda fiyatı 500.000 TL artırdık. Ama enflasyonu hesaba kattığınızda aslında -100k. zarardayız. Çünkü evin 1.6 milyon olması lazım enflasyona endeksle. Enflasyona endeksleyince kar etmek için 1.6 milyonun üstüne satmak lazım.

Gayrimenkul yatırımında kar edip etmediğinizin bir sürü değişkeni var. Enflasyon bunlardan biri. Maalesef ülkemizde insanların çoğu bunları hesaplayamıyor. Emlakçılar bile.

Nedir bunlar?
-Aynı evi krediyle alıp nakit alan adamın bile karlılığı aynı olmayabilir. Atıyorum 5 milyona aldık. Ama ben %10 peşinat %90 kredi kullandım. Evi aldığım gibi de kiracı koydum. Başta kredi taksidi yüksek olacaktır ama uzun vadede kiranın ortalaması taksitlerin üstüne çıkacaktır. Ortalamada kredi taksidiyle kira tutarını denkledim diyelim.

Yani ben 500k peşinatla 5 milyonluk evi aldım. Krediyi kiraya ödettim.

başkası gitti 5 milyonu nakit verdi evi aldı.

Ben evi 5 milyona sattım taksitler bitince.

Öbürü 6 milyona sattı. Hangimizin karı daha büyük?

Gayrimenkul işi hafife alınıyor kolay sanılıyor ama çok zor değerleme hesapları vb.

insanlar çocuğu x şehirde üniversite kazandığı için ona alıyor, kendisi de gidip geliyor uzun vadede yurt + otelden uyguna geliyor. bildiğim bi aile taşrada ilçede eczacı çocuklar (3tane) ankarada okuyor diye ankarada emlak zengini oldular. sürekli piyasa takip edip uygun aldılar sattılar derken kaç daire oldu bilmiyorum.

anne-babası asgari ücretten emekli oluyor emekli maaşı kiraya yetmeyecek birleşiyor kardeşler olarak onlara alıyor
kağıt üzerinde hala evli ama eşiyle ayrı hayat yaşıyor eşine ev alıyor çocukları orada yaşıyor, adam ayrı hayat yaşıyor. kadın/kadının ailesi böyle şart koşuyor

inşaat sektörü barter yapıyor, kara paracı bi sürü kodaman var kağıt üzerinde satış bunların bi kısmı. kayıtdışı ekonomi gerçeği var.

yani bizim ekonomik ve aile yapımız ile sosyolojik gerçeklerimizde bu ev işi çok büyük faktör. kimi yerde evi olmayana kız vermiyorlar herkes fon kovalayan crypto kovalayan bordrolu beyaz yakalı değil.

Türkiye'de artık yatırım için ev alınmaz.

Ev almak 3-5 sene önce mantıklıydı. Neden? Sen evin parasının %10'unu veya %20'sini peşin veriyordun. Kalanı kredi çekip, kiraya veriyordun. İlk birkaç sene biraz ilave etsen de, 3. seneden sonra kira parası krediyi ödüyordu. Sonraki seneler artıya bile geçiyordun. Bunu birkaç kere tekrar edince, 3., 4. evden sonra işler çok daha kolay oluyordu. Yani evi, neredeyse bedavaya getiriyordun. Ancak:

* Artık 2. evlere kredi yok.
* Kiralama kanunları çok sıkıntılı. Kiracıyı çıkartamıyorsun. Kira ödemezse, bir şey yapamıyorsun.
* Mahkeme süreçleri çok pahalı ve çok uzun sürüyor. En ufak bir dava 4-5 sene.
* Site yönetimleri habire demirbaş parası topluyor.
* Devlet vergileri katlamalı artırıyor, mesela bu sene belediye vergisi %300 arttı.
* Tüik artışları enflasyonun çok altında, 3. seneden sonra kiralar kuşa dönüyor vs. vs.

Peşin parayla ev alıp, kiraya veren, kusura bakmayın ENAYİ'dir.

Ama oturacağınız evde hiçbir şeye bakılmaz. Hoşunuza giden evi bulunca peşin de alabilirsiniz.


.

faiz parayı korumuyor çünkü.

açıklanan enflasyon + %3-4 alıyorsunuz faizde. ama enflasyon 1,5-2 katı oluyor.

diğer taraftan doğru emlak aldığınızda ekstra kazanç da oluyor. yılda dolar bazlı %10-20 gibi.

faiz parayı eritiyor, mülk koruyor işin özü bu.