Ekşi Duyuru

Şehirden şehre değişse de arsa hariç ortalama m2 maliyeti 1000 lira aşağı yukarı doğru bir rakam. Benim yaşadığım şehirde de arsa payı ortalama %45. 500 bin lira ile kaba inşaatı bile bitiremezsiniz borçlanmadan, topraktan satış yapmadan veya kat karşılığı iş yaptırmadan.

@nopnog arsa payı hariç 500 bin yetmez mi maliyet 1000 lira ise? birçok müteahhit 4 katlı apartman yapıyor mesela. daire başı 100 binden 400.000. arsayı da alırsa 800 bine mal oluyor. 300 binden satsa 1.200.000.

@nick bulamadim İşin ölçeğine bağlı dediğiniz m2'ler için yeterli olabilir. Ben apartman denince kafadan 2500-3000m2 diye düşündüğüm için öyle yazdım.

Demiri, betonu, kalfa ücretini ve projeyi çıkaracak kadar paranız varsa başlamak için idealdir.

bu yüzden önüne gelen müteahhitlik yapabiliyor, yapılsın da zaten sıkıntı yok. Nasılsa beceremeyen silinip gidiyor piyasadan.

Yanlı zmaliyetler ve kar marjları dediğiniz gibi hiç bir zaman olamıyor.

Mesela metrekaresi 1000 TL diyor herkes, bu sabah birine attığım mesajı yapıştırıyorum, aynı konu;

"m2 1000 TL iken demirin tonu 1400 TL idi, bugün 3150 TL.

çimento 11 liraydı, 15 oldu. beton 110 +kdv idi 165 +kdv olmuş.

Parkesi, mutfağı, kapısı, penceresi her şey çok arttı."

Yeni öyle masa başında bütçe ve maliyet hesaplamayla olmuyor maalesef.

Kağıt üzerindeki maliyetlerin haricinde görülmeyen ama kalem kalem büyüyen çok fazla angarya var.

100 maliyet 100 de arsa payı, 100 de kar koy 300'e sat. Maalesef yok öyle bir dünya, çünkü piyasada çok fazla müteahhit ve çok fazla daire arzı var. Parası olmadığı için işi yürütemeyen ve devam ettiremeyen çok adam var.

Bu yüzden bırak 100 bin karı, her binada en az 2 daireyi maliyetine satıp iş yapmaya çalışan çok hesapsız var. Bu yüzden 200 bine mal olan daireyi 300'e noral şartlarda satamazsınız.

Çünkü bir diğer müteahhit "gel kardeşim bende 250 bin" kesin diyecektir, çünkü müteahitlerin hemen hemen hepsinin her zaman acil paraya ihtiyacı vardır. Tok müteahhit çok zordur, bazen daire arzı azalıp da taleplerin çoğaldığı zamanlar oluyor nadir de olsa (şu an ki emlak krizinden 1-2 sene sonra olacak gibi) o zaman da her gün daire fiyatı artar ama ekstrem bir durum.

Zaten o durumda herkes "lan bu işte çok para var" diyip müteahhitliğe soyunuyor ve sektörün içine ediyor.

Emlakcıya verilen komisyonları kimse maliyet hesbaına katmıyor mesela, yer değerliyse arsa sahibine verilen ekstra paraları ya da.

Bir örnek vereyim;

Son yaptığım 8 daireyi metrekare üzerinden bakanlığın verdiği birimle hesaplarsan 430 bin TL maliyet çıkıyor kağıt üstünde (ruhsatta yazan da bu)

Ama benim maliyetim 600 bini geçti, 650 bini bulmasın diye dua ediyorum. Bina biteli 1 seneyi geçti neredeyse ama hala para harcanıyor, daha iskan harcı hesaplanmadı düşün.

@john bloor tabii kar marjı vs. değişebilir. ben sadece daha büyük sermayeler gerekiyor sanıyordum. yaşadığım yerde mahalle arası 4-5 katlı apartmanlar yapılıp satılıyor. bunların bile daha büyük paralar gerektirdiğini sanıyordum.

8 dairelik binanın maliyeti mi 430 bin yoksa sadece tek bir dairenin maaliyeti mi 430 bin?

8 dairenin maliyeti yazılı verilere göre 430 bin idi, 600 bini geçti.

600 bin iyimiş yine de. tamamen bakkal hesabı yapıyorum şu an. biliyorum semte, şehre, eve göre değişir ama bir daire 300.000'den satılsa 2 milyon 400 bin yapıyor. büyük ihtimalle 300'den daha uyarı satılır. hatta maaliyet 650 bini de geçse 800 bin 1 milyon da olsa güzel kar. yoksa daha başka maliyetler de var mı?

bu durumda müteahhitlik çok kolay girilen bir iş olmuyor mu? 8 dairelik eve 600 bin maaliyet az gibi geldi. ben daha büyük paralar gerekiyor sanıyordum.

Diyelim beş katlı Bir bina yapacaksın Bir kata iki daire toplam on daire.Bir daire 100 metrekare olsa toplam inşaat alanı 1000 metrekare olur.Metrekare maliyeti min 1000 tl dersek inşaat maliyeti eder Bir milyon lira.En az beş daire arsa sahibine kalır.Dairenin tekini 350 bine satsan 1750000 eder kari da Siz hesaplayin.

peki bu maaliyete arsa fiyatı dahil mi?

benim çevremde genelde 4 katlı tek daireli apartmanlar var. o zaman bunlar 500 bine yapılır herhalde. tüm müteahhitler bu tarz işler yapıyor.

500 bin - 1 milyon yine de az değil mi? yani kalburüstü meslekleri olan karı koca aslında rahat 50 bin kazanır ayda. isim yapmış doktorlar vs. insanlar biraz para biriktirse 3-5 yılda 1 milyon biriktirir. ve yatırım olarak kendi işleri yanında müteahhitlik yapabilirler.

Bahsettiğim binadaki daireleri ortalama 200 bine sattım, 4 daire de arsa sahibine verdim. Kağıt üstünde 200 bin kazandım, (ki inşaat maliyetine yazılmayan masraflar da var)

Bir yılı yoğun imalat ile geçen en az iki yıllık bir emek var.

350 bine satılan daire 100'e mal olmaz, hem metraj büyüktür imalat masrafı çok olur. Hem de yer değerlendikçe arsa sahibine verilen oranlar ve üste para vermeler imalatı yükseltiyor. Emlakçı bile yer güzelse fazla komisyon alıyor.

4 sene önce bitirip teslim ettiğim, iskanını vs her şeyi ile ilişiğimi kestiğim binadan bile hala telefon alıyorum. Üst katın banyosundan su geliyormuş ne yapabilirmişiz? :)

Yani öyle mahalle arası 8-10 daireli binalardan %25 kazanırsınız, fazlası Allah'tan.

Daire sayısı çoğaldıkça kar o oranda artıyor, imalatda daire başına ucuzluyor. Ama çok daireli işlerde de ya ciddi sermaye ya da malzeme alacak piyasa kredin olmalı.

@john bloor ciddi sermaye kaç milyondan başlar? 5-10 milyon lira mıdır yoksa 2 milyon da ciddi bir sermaye midir? genel olarak karlı bir işmiş bence.

Yapacağınız işin maliyeti ne ise en az yarısını hazırda bulundurmanız lazım, her projenin maliyeti farklıdır. Belirli bir rakam söyleyemeyiz, tabi bu yeni başlayan biri için geçerli.

Yoksa piyasada güveni olan ve hiç ödeme yapmadan demiri betonu yığıp kalfanın idaresi ile kabasını hiç para harcamadan bitiren insanlar da var.

Yine piyasada eski olan adam barter yoluyla hemen hemen bütün işlerini parasız da halledebilir. Tabi çok daireli işlerde bu barter mantıklı, yoksa zaten 8-10 daire olan inşaatta hangi daireyi kime barterla vereceksin?

genel olarak 4 katlı toplam 8 daireli bir bina mesela. yaşadığım yerde çok yapılıyor bu tarz binalardan. 80-100 m2 daireler. herhalde 1-2 milyon başlangıç için yeterli olur bu tarz bir proje için.

şuradaki hesap ne kadar doğru? burada da m2 1000-1500 arası demiş. 2.5 milyona 16 daire + bodrum vs. var. sadece 16 daireyi yaptığını düşünsek daire 156 bine mal oluyor. blog'ta aradım ama arsa maliyetinden bahsetmemiş. onu üstüne eklemek gerekir mi? yarısını arsa sahibine verse ve arsa dahil değilse daire başı maliyet 312 bin. istanbul'da bu daire de min. 500-600'e satılır herhalde. bodrum ve zemini saymasak bile ciddi bir oran.

okumusamele.com

Ortalama 100 m2 8 daire bir bina yaklaşık bir milyon maliyet olur. Dört daire arsa sahibine versen (üzerine başka bir şey vermeden) sana 4 daire kalır, sana kalan dairelerin ortalama maliyeti daire başına 250 bin gibi yapar. Bunun üstüne sattığın her rakam kardır.

Ama emin ol bu maliyetteki daireleri 500 bine satamazsın, 500 bine satılan dairelerin hem arsa maliyeti hem imalat maliyeti artıyor.

Bu yaptığın binada giriş katı maliyetine bile satamazsın, genelde zarar eder. Orta katları karlı satarsın, çatı katı da zor satılır ve de maliyeti yüksektir.

Yani orta katlardaki karı giriş ve çatıya da bölersin, daire başı yüz bin lira kazansan bile bu müthiş bir orandır haberin olsun.

Yani sanıldığı kadar yüksek kar marjları yok, arsayı satın alacak para varsa ya da arsa sahibiysen kar oranı yükselir.

Bir sürü 8 daireli bina yaptım ve yapan arkadaşlarım var, bir binadan bir tam daire kar kalması çok zordur.

@john bloor anladım. çok teşekkürler hepinize :)